ЮрБизнесСервис - юридическая фирма (Москва)
 


1.1. Что такое недвижимость ?



Наиболее общее определение "недвижимости" ("недвижимого имущества") содержит ст. 130 ГК РФ. Это: 
1.1.1. земельные участки и участки недр (их ст. 130 ГК РФ прямо относит к объектам недвижимости); 
1.1.2. так называемая "недвижимость по природе" - т.е. все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению - таковые объекты являются недвижимыми в силу естественных свойств (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), кроме того - называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить: является имущество недвижимым или нет; 
1.1.3. "недвижимость по закону": на ряд таких объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами - режим недвижимости распространен, в силу указания закона: речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты; в ст. 130 ГК РФ содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 
Так, например, предприятие как имущественный комплекс "признается недвижимостью" (ст. 132 ГК РФ). 
К слову - совершение сделки с таким объектом недвижимости как "предприятие - имущественный комплекс"* на практике встречается редко (в большинстве случаев юридически и технически проще приобрести саму организацию, владеющую таковым комплексом имущества, например - путем продажи покупателю 100 % долей (акций) в уставном капитале ООО (АО) - соответствующей коммерческой организации).
 
* Юристы считают обязательным различать термин "предприятие" в двух разных случаях: "предприятие как объект права" (ст. 132 ГК РФ) и "предприятие как юридическое лицо", например, унитарное предприятие (ФГУПы, МУПы и т.д.- см.ст.113 ГК РФ).
 
В отношении лесов и многолетних насаждений - существует точка зрения ученых-правоведов, что из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты и в ближайшие годы таковая перспектива весьма вероятна. 
Еще более сложный взгляд специалистов на прочие объекты, принадлежащие к объектам недвижимости "по закону". Да и законы России со временем видоизменяются, соответствующим образом изменяются и взгляды на таковые объекты. 
Так, в проекте Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (в момент составления нами данных комментариев - ноябрь 2006 года - принят в первом чтении) объектами кадастрового учета (то есть объектами недвижимости, подлежащими необходимому государственному учету) являются (ст.4 проекта): 
· земельные участки;
· здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством; 
· помещения;
· сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением);
· территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны).
 
Собственно, и мы все знаем, что наиболее часто на практике возникает потребность в совершении сделок и (или) оформлении прав на такие "классические" объекты недвижимости как здания, сооружения, помещения и земельные участки.