ЮрБизнесСервис - юридическая фирма (Москва)
 


1.2. Как ведется учет недвижимости в России ?



В настоящее время (2006 год) в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества.
По мнению МЭРТ РФ - существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют государству получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Само же получение указанных сведений по Российской Федерации в целом также связано со значительными материальными и трудозатратами для государства. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.
 
К 2006 году в России сложилась практика, при которой государством ведется две основные "подсистемы" учета объектов недвижимости. 
 
а) первая "ведает" земельными участками, которые подлежат кадастровому учету, проводимому органами, ответственными за ведение земельного кадастра.
Таким органом (точнее - федеральной структурой, имеющей территориальные подразделения в регионах) до 2004 года была Российская служба земельного кадастра (Росземкадастр): правопреемник Госкомзема РФ согласно Постановлению Правительства РФ № 537 от 18.07.2000г.. 
В настоящее время это - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, РОСНЕДВИЖИМОСТЬ), созданное в качестве правопреемника Росземкадастра (Указ Президента РФ № 314 от 09.03.2004г., Постановление Правительства РФ № 202 от 08.04.2004г.).
 
б) вторая "подсистема" ведет учет т.н. строительных объектов (здания, строения, сооружения), которые подлежат техническому учету, проводимому организациями (бюро) технической инвентаризации (система Ростехинвентаризации и региональных БТИ) - причем, эти организации в настоящее время также аккредитуются РОСНЕДВИЖИМОСТЬЮ. 
 
Что касается непосредственно вопросов учета объектов недвижимости (в первую очередь - земель) - еще десять лет назад сведения о целевом назначении земель указывались в государственных актах на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, в свидетельствах о праве собственности на землю (по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177), в свидетельствах на право собственности на землю (по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767), в иных документах, в случаях, предусмотренных законодательством того времени, и включались в государственный земельный кадастр (ст.110 Земельного кодекса РСФСР).
В настоящее время согласно действующему законодательству РФ - необходимые данные о земельных участках (в том числе - категория земель и разрешенное использование земельного участка) указываются в документах земельного кадастра в том числе в Едином государственном реестре земель и кадастровых планах земельных участков. 
На основании ст.19 Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" заявитель представляет документы для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, которые должны быть надлежаще оформлены и содержать необходимые для этого сведения, включая название категории земель и разрешенного использования земельного участка (или цели его предоставления).
 
Данные же о т.н. "строительных объектах" (здания, строения, сооружения) - в настоящее время (еще активно дискутируются вопросы об изменениях существующего порядка учета, не являющегося унифицированным во всей России) подлежат техническому учету, проводимому организациями (бюро) технической инвентаризации (Ростехинвентаризации и БТИ). 
В Москве - это МосгорБТИ и его подразделения, в Московской области - соответственно МОБТИ и его подразделения.
На таковые "строительные" объекты недвижимости до сих пор (октябрь 2006 года) оформляются разные соответствующие формы БТИ в каждом регионе (в Москве и Московской области - это так и есть). 
 
Ситуация "раздвоения" недвижимости и системы ее учета в России уникальна, она порождает множество проблем и специалистам представляется неким атавизмом, который должен быть изменен (см., например, июльский 2006 года проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" - профильными разработчиками МЭРТ РФ он представлен как "направленный на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества"). 
 
В настоящее время (2006 год) в Москве, Московской области и других регионах России только начаты изменения повсеместно преобладающего порядка предоставления земельных участков посредством процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства: заявитель при этом имеет дело непосредственно с должностными лицами, последние за деньги предоставляют услуги частным лицам (подготавливаются многочисленные согласования и разрешения, но без предоставления главного - прав собственности или долгосрочной аренды земельного участка). 
Конкурентные процедуры в форме торгов (аукционов, конкурсов) фактически только начинают применяются, а если и применяются, то в единичных случаях, и не всегда успешно. В этом заключается особенность переходного периода нынешней ситуации: логика реформирования требует перехода к конкурентным процедурам, а логика чиновных интересов их отвергает и ведет в прямо противоположную сторону. 
Проведение торгов невозможно без предварительных работ органов государства по формированию земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот (то есть - согласованию и закреплению границ путем землеустроительных и правовых процедур, освобождению земельного участка от прав третьих лиц, точная идентификация каждого участка и т.д.).
 
Все это предполагает наличие как минимум созданных государством механизмов т.н. правового зонирования и планов межевания земельных участков в России.
Такие механизмы активно начинают задействоваться государством. Созданное в рамках административной реформы 2004 года Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, РОСНЕДВИЖИМОСТЬ (Постановление Правительства РФ № 202 от 08.04.2004г.) определено органом, который будет осуществлять следующие функции: 
а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;
б) организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов;
в) землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;
г) осуществление государственного мониторинга земель;
д) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;
е) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;
ж) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;
з) проведение экспертизы землеустроительной документации.
 
Таким образом - создан механизм государственного кадастрового учета с помощью которого по единым на всей территории России правилам и технологиям осуществляется идентификация и индивидуализация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
 
При этом - уже в 2003 году были созданы и продолжали вестись в непрерывном режиме автоматизированные базы данных со сведениями государственного земельного кадастра. 
В настоящее же время (октябрь 2006г.) ряд российских регионов участвуют в пилотном проекте РОСНЕДВИЖИМОСТИ по созданию автоматизированного кадастра объектов недвижимости.
Совместно с Минюстом и Министерством по налогам и сборам и при поддержке Национальной земельной службы Швеции начаты работы по созданию единого информационного пространства в отношении объектов недвижимости. Начали реализовываться и другие международные проекты в сфере кадастра недвижимости. Существуют соответствующие соглашения с НАСА (США), РАКА (Российское авиационно-космическое агентство), которые помогут "космическому фотографированию" и идентификации объектов. 
 
Земля и недвижимость в ближайшем будущем станут единым целым. К 2011 году будет создан единый кадастр недвижимости ("Российская газета" от 25 июля 2006г.). Правительство внесло в Госдуму законопроект о создании единого кадастра объектов недвижимости, который планируется рассмотреть на осенней сессии 2006 года. Разработанный Минэкономразвития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости законопроект создаст правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскроет понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка. Разработчики законопроекта убеждены, что создание единого кадастра приведет к повышению капитализации российских компаний и увеличит поступления в местные бюджеты от земельного налога.
 
При удачном стечении дел новый закон вступит в силу с 1 января 2007 года, однако сам единый кадастр объектов недвижимости появится не так скоро. Переход будет происходить поэтапно. Вначале кадастр будет введен на территории не менее трех субъектов, затем девяти субъектов и завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года.
 
В России будет сформирована единая база всей недвижимости - земли и строений. 
А у государственных инвентаризаторов - бюро технической инвентаризации (БТИ) - появятся конкуренты, и цены на эти услуги снизятся. 
Это обещают авторы законопроекта "О государственном кадастре недвижимости" (см.). 
 
Кадастр недвижимости - это база данных о земельных участках и строениях. В кадастр предполагается заносить сведения о виде, адресе, границах объекта и его описание (категория земель, площадь, год постройки, назначение здания и т. д.). Только после получения выписки из кадастра можно зарегистрировать права на недвижимость и проводить с ней сделки. 
При первичной регистрации прав на новые здания и последующих сделок с ними в настоящее время требуется провести техинвентаризацию и поставить их на учет в БТИ, иногда эти операции отнимают по нескольку месяцев. Учетом недвижимости занимаются БТИ и РОСНЕДВИЖИМОСТЬ, процедура регулируется многочисленными ведомственными актами и оборот недвижимости существенно затруднен, отмечают специалисты из МЭРТ и Госдумы. 
Из-за отсутствия четко прописанных процедур учета, из-за терминологических расхождений между региональными и федеральной системами учета недвижимости в разных базах данных могут оказаться разные сведения об одном и том же участке,
 
В единой базе данных кадастра инвестор сможет получить исчерпывающую информацию по объекту недвижимости, появится и возможность регистрации дома и земли как единого объекта недвижимости.
Землевладельцы смогут обжаловать кадастровую оценку земли: это важно, ведь от кадастровой оценки зависит земельный налог. 
Единую базу недвижимости будет вести Роснедвижимость и объединение двух систем учета - важный шаг государства к переходу через несколько лет от двух налогов на землю и недвижимость к единому налогу.