ЮрБизнесСервис - юридическая фирма (Москва)
 


1.7. Государственная регистрация прав на недвижимость



Государственная регистрация прав на недвижимость может рассматриваться одновременно в качестве и правового института (совокупность правовых норм, связанных с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах), и юридического акта.
 
Как юридический акт - государственная регистрация прав на недвижимость представляет собой административно-правовое решение. 
Принятие акта государственной регистрации прав на недвижимость, а равно - сделок с недвижимостью означает: с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав: 
договор, предметом (объектом) которого является недвижимость, считается заключенным (например - п.3 ст.433 ГК РФ); право собственности у приобретателя объекта недвижимости по договору считается возникшим (например - п.2 ст.223 ГК РФ).
 
Помимо этого, принятие такого акта означает, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т.п. Соответственно, с даты государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее.
Принципиально важным последствием государственной регистрации прав на недвижимость является то, что этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
Предметом государственной регистрации прав на недвижимость согласно ст.131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. 
 
Так, ст.164 ГК РФ к предмету государственной регистрации относит сделки с землей и с другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и ст.4 Закона о государственной регистрации.
 
Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия или запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества ит.п.).
 
Закон о государственной регистрации (ст.4 и 14) предусматривает две формы государственной регистрации - регистрацию прав на недвижимость, и регистрацию сделок с ней.
 
В соответствии со ст.9, 10 и 15 Закона о государственной регистрации таковая производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
 
В соответствии с Указом Президента ( № 1315 от 13.10.2004г.) с 2005 года процесс государственной регистрации прав на недвижимость, и регистрацию сделок с ним осуществляет новый федеральный орган Росрегистрация - Федеральная Регистрационная служба и его территориальные органы по субъекту Российской Федерации (Приказ Министерства юстиции РФ № 183 от 03.12.2004г.).