ЮрБизнесСервис - юридическая фирма (Москва)
 


1.5. Что такое оформление прав на земельный участок?



На практике часто говорят об оформлении прав на земельный участок. Это сложившееся словосочетание и его часто применяют риэлторы. 
Так многим гораздо проще объяснить суть собственной или чьей-то потребности, не уточняя специфических особенностей самого процесса (тем более, что сам процесс "оформления прав на земельный участок" иногда непрост и запутан). 
Вместе с тем - специалисты всегда уточнят: о каком "оформлении прав на земельный участок" идет речь. 
Так - в процессе существует первоначальное состояние т.н. "выделения земельного участка" (землеотвода), которое различается "для целей строительства" или "для целей эксплуатации" построенного объекта (например, здания). Получение земельного участка и оформление прав на земельный участок может быть результатом не выделения участка, а конкурсных процедур (аукционы, конкурсы) - пока таковая система в процессе формирования. На этой стадии первоначальной стадии "оформления прав на земельный участок" еще не происходит, однако - будущий объект строительства уже получил первоначальную легализацию. 
Существует понятие "аренда земельного участка" - таковая возникает на основании договора аренды земельного участка, заключаемого с собственником участка или с правомочным органом собственника (например, в Москве - c Департаментом земельных ресурсов г.Москвы). 
Существует также такая важная фаза "оформления прав на земельный участок" как регистрация прав (например, регистрация договора аренды земельного участка или регистрация прав собственности на земельный участок) в едином государственном реестре прав (ЕГРП) Федеральной регистрационной службы РФ. Строго говоря - указанная процедура регистрации в ЕГРП имеет в качестве результата свидетельство о регистрации прав на земельный участок: представляется, что в этом смысле говорить об "оформлении прав на земельный участок" более точно. 
Кроме того, важно знать о такой составляющей процедуре "оформления прав на земельный участок" как внесение данных о земельном участке в земельный кадастр, а в будущем - в единый кадастр недвижимости.
Соответственно, результатом такого внесения в кадастр соответствующих данных будет получаемая правообладателем кадастровая справка (чаще говорят - кадастровый план) земельного участка. 
Таким образом - когда идет речь об "оформлении прав на земельный участок", следует иметь в виду разные "комплекты документов" в качестве результата такого "оформления прав", однако - в первую очередь понимается: а) свидетельство ЕГРП о регистрации в ФРС РФ права собственности на земельный участок, или б) заключенный договор аренды земельного участка, который также зарегистрирован в ФРС РФ. В любом случае из приводимых - важнейшим элементом "оформления прав на земельный участок" будет кадастровый план земельного участка. 
 
Важно знать, что в процессе оформления прав на земельный участок мы говорим о сложившемся земельном участке. Однако - существует и сам процесс формирования земельного участка (в части установления его границ, назначения и ограничений на использование, он имеет несколько этапов, продолжается на всем протяжении инвестиционно-строительного цикла и заканчивается только после того, как получен акт приемки построенного объекта и зарегистрированы права на него. 
 
При этом - в оформлении прав на земельный участок следует видеть важность т.н. распорядительных" актов: их может быть несколько (как правило - более одного, а в Москве - часто три, причем каждое из таких постановлений может изменять или уточнять размер земельного участка). 
 
Заявителю (инвестору, застройщику) часто (в зависимости от региона России) приходится не менее трех раз оформлять права на земельный участок: а) договор краткосрочной аренды на период проектирования (или "договор резервирования участка"), б) договор краткосрочной аренды на период строительства, в) договор аренды земельного участка под построенным объектом. 
Последний из указанных договор на практике также в основном заключается на короткий срок - от 2 до 5 лет, и крайне редко более 10 лет. То есть, новый собственник построенного здания вынужден постоянно переоформлять права на земельный участок, а также периодически вносить все новые выплаты за регистрацию своих непродолжительных прав на землю. 
Для оформления прав на земельный участок правообладателю зачастую приходится несколько раз обращаться за платными услугами в органы учета недвижимости, регистрации прав (ФРС РФ) и региональные земельные комитеты (в Москве - Департамент земельных ресурсов и ТОРЗы). 
 
Что касается документов "оформления прав на земельный участок" - в большинстве подразделений земельных органов Москвы и Московской области для обозрения вывешиваются и предоставляются неструктурированные перечни т.н. "рекомендуемых" документов, которые постоянно видоизменяются в результате изменения самой процедуры оформления прав на земельный участок, а также наименования и состава органов, принимающих участие в согласовании и выдаче соответствующих разрешений. 
Вообще - за последние два года серьезно видоизменилась система органов, обеспечивающих вопросы оформления прав на земельный участок. 
Так, сформирован новый федеральный орган Росрегистрация - Федеральная Регистрационная служба (Указ Президента № 1315 от 13.10.2004г.), который будет унифицировать формы регистрации сделок с объектами недвижимости в России. 
Создан орган Роснедвижимость, который будет выполнять функции правопреемника Росземкадастра (а по этой причине - унифицировать формы и единый порядок решения вопросов процедур и форм документов по объектам недвижимости, координируя кроме того вопросы унификации форм технического учета в России. 
 
К середине 2006 года по всей России создана единая система функционирования Роснедвижимости за исключением города Москвы - речь идет как раз о вопросах оформления прав на земельный участок
 
Начиная с лета 2006 года город Москва как субъект Федерации начал передавать Роснедвижимости информационную базу государственного земельного кадастра по Москве (газета "М2 Квадратный метр" от 16.06.2006г.). 
 
Департамент земельных ресурсов столицы и территориальное управление Федерального агентства кадастра недвижимости (Роснедвижимость) подписали двухстороннее техническое соглашение "О взаимодействии при ведении государственного земельного кадастра в городе Москве". Согласно подписанному документу, департамент передает Роснедвижимости информационную базу государственного земельного кадастра Москвы.
 
По данным "Интерфакс", заместитель руководителя территориального управления Роснедвижимости Александр Новиков рассказал "Интерфаксу", что его агентство будет полностью заниматься ведением земельного кадастра, в том числе ставить участки на кадастровый учет (то есть - "оформлять права на земельный участок") по материалам, предоставляемым департаментом земельных ресурсов Москвы, а также утверждать изменения в кадастровое деление территории Москвы.
 
За департаментом земельных ресурсов Москвы сохранились 
- функции по формированию земельных участков в городских границах, 
- их межевание и 
- землеустройство. 
Департамент также будет на основании обращений граждан и решений органов власти столицы готовить необходимые документы для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и их передачи в Роснедвижимость (для целей оформления прав на земельный участок). Кроме того, в его полномочия входит 
- формирование кадастровой стоимости земли в границах зон и кадастровых кварталов.
Таким образом, по нашему мнению - важные функции в оформлении прав на земельный участок в Москве раздваиваются. К чему это приведет - покажет время.